图：本港楼市与息口走向有重大关连性。

　　市场普遍预期美国加息周期已见顶，美国主流亦预计毋须进一步加推紧缩政策，并表明未来应开始讨论放宽货币政策的时间，当地市场预期今年减息累计达0.75厘。相信息率将会先进入一个横行时期，以便观察累计加息后之滞后作用，预期美国息率将于今年中至第三季开始掉头回落。港息一向跟随美息走势，但当中步伐及幅度未必相同，尽管美国今年有机会掉头减息，本港最优惠利率（P）仍较大机会先横行一段时间，未必可即时跟随美息掉头回落，原因主要是：

　　1.）这次加息周期，本港最优惠利率累计加幅仅0.875厘，对比美息加幅5.25厘，港P加息幅度少于美息达4.375厘，当美国减息，以港P现时水平未必有即时跟随下调需要。事实上，在过往加息周期，当美息升至现时逾5厘，本港最优惠利率已达8厘水平，而现时P介乎5.875至6.125厘为主。

　　资金成本仍高企

　　2.）现时港元拆息仍高于按息，基本上加息压力尚未解除，故未有跟随美息回落的条件。现时本港1个月拆息与最优惠利率的差距不足1厘，大幅低于过往平均达3厘以上，反映银行仍有息差压力。当今年美息回落，港元拆息料亦可下跌，而未来何时减P亦视乎港元拆息回落幅度，相信最少需待拆息跌回至低于按息水平，银行才有机会因应资金成本及业务取态考虑减P。

　　过去两年，加息因素持续影响楼市，楼价由高位累积下跌逾两成，今年按息虽然未必可即时同步跟随美息下降，但市场已逐步适应息率正常化，由过往超低息水平迈向正常化息率。现时已处加息期之顶，但市场按息4.125厘与30年平均按息约4.19厘水平相若，明显低于过往加息见顶时期之息率。市场已预期具周期性的息率未来将向下而非向上，而拆息回落亦可改善银行借贷成本及企业借贷支出，今年息率将向下的预期下，息率对楼市不再构成利淡因素，预期2024年内本港之新造按息有机会回落至4厘以下水平。

　　以现时市场新造按息主流低至H+1.3厘、封顶息率P-1.75厘（P：5.875厘）／P-2厘（P：6.125厘）计，1个月拆息需降至低于2.825厘，市场按息才可跌穿封顶息率。

　　现时拆息仍处于接近5厘水平，距离2.825厘尚有明显距离；然而，当美息下降，拆息很大机会可跟随回落，若拆息回落至推动银行下调最优惠利率，届时按息亦可同步下降。