美联储局加息步伐可能比预期更快，近日欧元与日圆兑美元大幅下挫，分别急泻至5年与20年低位，令人忧虑美国紧缩货币政策引发冲击波逐步扩大，国际资金呈现无序流动的迹象，对环球经济与金融市场稳定性构成重大威胁。香港金融管理局昨日再发预警，即使港息未必即时跟随美息上升，但利率向上趋势十分明显。事实上，利率见底回升，物业资产价格将首当其冲，置业者尤其要注意利率上升风险。

　　为了应对高通胀，美国等发达国纷纷加快收水，进入加息周期，而在联系汇率制度之下，港息最终也会跟随美息上升，只是因为目前银行体系结余保持充裕水平而令加息稍为滞后。香港按揭证券公司日前调高定息按揭利率四分之一厘，且是今年来第三次加息，反映港元资金成本确实缓缓上升，响起了加息警号。随着港元拆息进一步上扬，本港银行跟随按揭证券公司调高楼按利率是迟早问题。这意味香港超低息时代快将结束，有利楼市上扬的因素出现了根本性变化。

　　当前环球经济阴霾密布，金融市场波动性增强，除了美国紧缩货币政策负面外溢影响扩大之外，俄乌冲突升级风险也在上升之中，令全球能源与粮食价格涨势不止，欧美日等发达国或加速走向滞胀与衰退。最近欧元与日圆兑美元呈现不寻常的下挫，今年来已分别累跌7.5%与12%，显示市场资金恐慌性出逃，新一波金融危机或在酝酿当中。

　　美元汇价持续走强，看来联储局下月加息半厘机会很高，收水力度持续超预期，环球金融市场震荡难休。金融管理局副总裁刘应彬昨日提到市场预期今次美国加息周期比之前来得急劲，幅度也会很大，年内升幅可能超过2015年至2018年加息周期的2.25厘，不排除今年港元兑美元触及7.85弱方兑换保证水平的次数为多、速度亦较快，银行体系结余水平变化也难以预料。而金融管理局助理总裁（货币管理）陈家齐更提醒置业者，利率呈上升趋势，入市买楼要思考自身情况与中长期风险。

　　无可否认，香港住宅楼市具较强的抗跌力，过去两三年经历黑暴与疫情打击，尤其是今年三月第五波疫情冲击前所未见，重创实体经济与就业市场，但差饷物业估价署最新数据显示，三月楼价指数按年仅跌0.7%，跌幅比预期为小，对比去年历史高位，更只温和调整约4.2%，相信与目前住宅供求依然紧张有关，对楼价有较大支撑作用。首个在防疫措施放宽之后推出的住宅新楼盘，获得不俗销售反应，可见楼市刚性需求依然很大。

　　不过，香港住宅楼市仍有一些隐忧，长期的超低息与住宅供求失衡，已严重扭曲了香港住宅物业市场，出现不正常走势。即使经济陷入衰退，但楼价调整幅度仍然有限，继续在历史高位徘徊，与实体经济表现持续脱节，这种现象是值得关注的。

　　香港经济基本面没变，但受各种因素影响，楼市似稳还忧，现水平楼价恐未有完全反映环球经济与金融潜在风险。随着美国加快收水，环球市场流动性逐步收紧，价格高估的香港住宅楼价，将面临一定下行压力。社会各界关注行政长官选举候选人李家超今日所发表的政纲，在短中长期方面如何增加住宅供应，以有效解决楼荒问题，推动楼市与经济重回正轨、健康平稳发展。