如何应对2021年以来房地产行业的种种变量？
鑫苑商业总裁王亚平用了一个词来概括——“返璞归真”。
作为一名资深商业地产人，在行业深耕十几年的他，一直不断迭代着对行业的认知，并思索着城市、商业和人的联系。
历史滚滚向前，行业朝夕更替。如果说过去的商业地产是属于地产开发的附属品，那么现在，商业的逻辑已经被重构。
作为多个周期的亲历者，王亚平对于行业和时代的认知是什么样的？2022年新年伊始，大公房产与王亚平深入交流。
“房地产发展的逻辑变了”
自1998年房改以来，我国房地产市场弄潮二十年，经历了飞速发展的红利期。当红利期消失，“黄金时代”变成了“黑铁时代”，强如万科等头部房企也在思考该如何度过这个冬天。
“原来都在说房企百强、十强、二十强……现在发现无论是多少强名号，都不能作为房企的护身符了。”谈到当前房地产行业的发展现状时，王亚平表示。“如今回首看，实际上不能叫做百强榜，只能叫百大榜。因为很多房企都是大而不强——规模大了，但其内部资质却并不怎么好。”
的确，曾经在时代的加持下，一家又一家房企在“跑马圈地”大战中高速崛起，并将高杠杆、高周转奉为企业发展的圭臬。
当这种发展模式带领企业从地产进军到商业地产再到多元化业务的大肆布局，亮眼的财报和宏伟的发展战略，似乎已经成为了行业最大的关注点。于是很少有人再问起，房企成立的初心是什么？
“房地产行业发展至今，已经成为了支柱产业，是整个国民经济的基石。但其实最开始，它形成的初衷不过是老百姓想买房，开发商为其盖房。”
在王亚平看来，行业内那些虚无缥缈的名词概念和金光闪闪的报表数据其实跟买房的人没有任何关系。购房者真正想要的，就是花钱让开发商把房子盖好并按时交付，顺便把该有的配套设施也做好。
“永远的野蛮生长是不可能的。”在王亚平看来，房企的核心竞争力很简单，是要能在拿到一块地后，就根据这块地的属性建造出当地老百姓需要的好房子，并让最核心的客户也就是购房者满意。
“毕竟这些产品不是对股东负责，而是要对客户负责，至于其它的规模、速度都不是最核心的要素。”
放眼望过去，凛冬之下的房地产行业遍地都是倒于飓风之下的累累白骨。不过福兮祸之所伏，祸兮福之所倚。非常时刻，马太效应加剧，汹涌的行业大洗牌也随之袭来。而在这种时候，只有清楚地认识到企业立身之根本的房企，才能在行业内做到恒强。
正如王亚平所言：“即在本轮周期中能够存活下来的房企，如果要想长久发展下去，就必须意识到自己存在的根本意义——做好产品本身。”
“激活存量商业，本质在于先回归正常”
作为地产行业的“子频道”，传统商业地产市场早已随着地产开发的规模见顶进入了存量时代，大量房企涌入这个领域，想要盘活自己的不动产。只不过，存量市场这块大蛋糕，想要做好其实并不容易。
事实上，目前整个商业地产行业的存量项目中，存在着大量低效资产。类似华贸、SKP这种好资产更是凤毛麟角的存在。
王亚平和我们分享了一个行业数据。商业地产领域中，超过十万方的购物中心最终能够顺利实现开业的大概在50%左右。而开业的项目中，又有很大比例的低效资产，真正能做到像万达、龙湖等头部企业坪效的，占比大概不到20%。
对于这样的行业现状，王亚平表示，绝大部分房企都是基于住宅配套需求，才间接进入商业地产领域。这些不把商业地产作为主营业务的房企，做的项目很多都是“自己想象中的商业”，缺乏商业地产操盘经验和专业体系的构建，这样就很容易形成一大批低效能资产甚至是开不了业的空置资产。
“比如说拿到一块地，本来应该建一个商场却建了酒店，那这个项目可能就完蛋了。所以，从研策开始就应该从市场出发，而不是从企业大股东或者老板的个人喜好出发。而在招商运营的时候，也要从市场的实际需求出发，根据实地的客户群去给项目做定位。”王亚平进一步解释道。
此外，对于如今大热的“城市更新”概念，王亚平指出：“准确来讲，做城市更新的目的，是让存量项目从一个有问题的项目变成一个正常项目。”
他建议，一些有问题的存量资产，首先要做的其实是让自己回到行业均值水平，而不是硬要去对标SKP这种做到超额收益的标杆项目。
“目前的存量市场，更值得大家去借鉴的应该是万达、龙湖，它们的模式是经得住检验的，能够确保项目开发出来，有相当高的成功率，不至于落地后就成为一个低效资产。”
对于商业地产行业而言，王亚平认为，“微创新”才是正确打法。
“只要做到守正出奇——坚持70～80%的行业基本规律，再加上20～30%的创新，就不会导致过高的失败率。”
显然，在当前的商业地产发展格局下，王亚平已经清楚地认识到，商业地产项目运营的一大目标就是通过精准的定位来实现资产的增值，而这个过程又离不开运营。
因此，企业如何通过系统专业的运营管理手段精准确认自己的目标，将手中的资产实现价值最大化，也是商业地产行业未来需要重点关注的一个命题。
“轻资产实际要通过变量说话”
当前，行业融资环境的趋紧以及疫情的前路未明，使得商业地产运营者不得不开始进行新的战略思考。在m88“房住不炒”的大背景下，诸如万达、爱琴海等企业纷纷转型涉足轻资产。一时间，轻资产成为各大商业地产企业接轨资本市场的新方向。
驰骋商业地产领域多年的王亚平，从来都对这一赛道充满信心。而且在他看来，商业地产轻资产模式，确要比重资产更有前途。
“轻资产就意味着专业的人在做专业的事。一家不擅长运营的房企想要进驻商业地产领域，那像万达、龙湖这类运营经验丰富的企业就可以代替其运营，这也是m88商业地产企业将来会面临的重要发展趋势。”
过去一年，不少企业的商业资产被摆上货架待价而沽，但最终成功找到“买家”的却是少数。从行业现状来看，即便目前利好政策频现，但商业地产资产变现的压力依然很大，许多待售的项目均面临着去化难的问题。“轻资产是一个变量，它是能够不断成长的，而重资产处置起来就会比较难受。”
在王亚平看来，从前的商业地产实际上是一个非常重资产的行业，动辄几亿、十几亿的项目，像背着个包袱。“这些资产包在经历漫长的回报周期后，即便是出售也很可能达不到当年的投资回报率，并且它们占据了公司很大一部分现金流，很容易拖累公司的资金周转。”
这也意味着，如何甩掉或者盘活这些重资产，始终是这些商业地产企业在转型发展道路上的一个必经难题。
目前，国内资本市场在大力推进REITs等资产证券化方式，但从实际情况来看，该模式进军商业地产领域依然遥遥无期。“现在国内REITs的发展还不算特别成熟，如果要完全延展到商场、写字楼等商业地产领域，估计还要等到很多年以后。”
不过虽然轻资产已成为众多商业地产企业的战略方向，但王亚平同样认为，这一发展模式目前还有很多的瓶颈。“实际到目前为止，真正能够拉出来做轻资产的好资产并不是很多。还有一些地产公司剥离重资产剥离得不是很干净，建造和管理运营上有许多牵扯和纠纷，这都是轻资产发展的一些阻力。”
对于该模式的不足之处，王亚平还强调，目前轻资产最欠缺的一点就是，房企即便走这种路线，业内能够解决问题的套路和手段也并不多。“例如万达现在也只能做好在规模上自己较为熟悉的物业，其它形态的商业压根儿不敢接手，现在行业这方面的经验还不够丰富。”
“商业地产数字化转型正当时”
疫情倒逼实体商业加速线上线下融合，越来越多的购物中心开始推开数字化的大门。“一个情况在于这些商场和写字楼，本身就需要通过智能设备来使得自身更加高效和智能化。”
在王亚平看来，无论有没有互联网的出现，场所的价值都是永恒的。利用新技术提升传统楼宇的效率，把消费和商办场景多元化，从而实现人货场的重组，最大程度地提高效率，这也是商业地产新的趋势所在。
“另一方面就是商业地产项目的运营公司，需要做到将内部的管理和外部的需求打通，这也是整个商业地产项目运营主体数字化的一个必然趋势。”
他认为，商业地产的下半场是线上与线下的相互协同发展，这个概念不止停留在互联网或电商平台，而是要在商业地产生态圈中，做到与上下游配合，与合作伙伴配合，以技术赋能生态，共同完成场所中的服务和内容，做到人人在线、事事有回应。
基于王业平的观点，我们了解了一下鑫苑集团当前在数字化转型上所做出的一些努力。
资料显示，目前鑫苑的整个商业体系中，各有不同的系统在辅助着集团的数字化发展。譬如其中一家名叫鑫创科技的企业，专门负责给集团提供运营管理（ERP）服务；而另一家主攻投资管理的业务公司鑫岩资产，也正通过不断推动大宗资产交易、研发包括“慷宝”智能管家机器人在内的人工智能产品、利用区块链技术开发房地产交易平台，用金融与科技手段给集团赋能。
而对于鑫苑商业来说，公司未来的重点还是集中会在前面讲过的两个方面——项目自身智能化和内外生态连通。
“我们会引进更多的物联网技术，升级旗下购物中心的技术配电系统、空调系统、电梯管理以及无线网络系统等，给购物者提供一个更加智慧的场景和体验。而且大部分系统都是我们自己开发的，不是外包，这在全国商业地产公司中都是比较少见的。”
纵观当前商业地产公司的数字化发展进程，可以发现，头部企业在数字化上的探索实践上显然更加主动，也更具探索精神和战略意识。在鑫苑集团的战略思考中，任何业务都能与数字化结合。“这会让行业发生新的演化。”王亚平认为。
“实现良性经营，才能稳步发展”
作为深耕商业地产领域多年，对行业动向有着敏锐嗅觉的老兵，随着商业地产发展进入下半程，不出意外，鑫苑商业也随之拥有了新的发展计划。
“公司未来一是要大力发展城市更新；二是逐渐推动轻资产发展；三是对外主动进行股权合作。”
在城市更新方面，王亚平认为：“目前国内城镇化进程已经过了大拆大建的阶段，要的就是绣花式的增长，而行业内缺乏的也就是有运营能力和技术含量的改造。未来，集团会联合几个业务板块一起去跟各地m88合作实施城市更新行动，争取在这个领域做到突破。”
在发展轻资产方面，他直言：“鑫苑商业在行业大概处于二三线的位置，我们希望通过跟头部企业的合作，能够推动落成一些标杆项目，提高资产的估值。”
而对于股权合作，他表示：“商业运营公司上市今后会成为一个热潮，而在行业内，这种股权的联合应该也会在未来成为一个焦点。”
正如鑫苑商业多年来在商业地产领域的稳扎稳打，从谈话初期到现在，王亚平给人的感觉也十分平稳、随和、不骄不躁。
去年，即便是受疫情和郑州水灾的影响，鑫苑商业在全国各地的项目在经过业务调改后，也已基本实现了年初定下的收入和客流等方面的目标。“租金没有上涨，我们和里面的商户合作还是比较愉快的，后来该收的也都收到了，大家整体追求是良性经营。”
而在写字楼市场，2021年，鑫苑商业在整个市场经济都较为低迷的情况下又开业了广州和郑州两个写字楼。“写字楼是一个相对市场化的板块，受整体经济环境影响较大，因此最能反映一个m88的整体经济。不过虽然有局部行业带来的影响，但是我们整体的发展还是非常符合预期。”
对于2022年的商业地产行业有无新的发展机会点，王亚平用了一个词概括，那就是——返璞归真。
“其实每一年都是新的一年，这个行业要想不断地发展下去，肯定要先回到'正常'的状态。行业需要去除浮躁、回归理性，如果关注点一直放在暴利上，也不符合我们m88共同富裕的目标。”
时代从不曾停下它前进的步伐，谁也不会真正知道未来到底是怎样，如果真有那一天，我想也许就如亚里斯多德说的那样：人们为了生活而聚集到城市，为了生活得更好而继续聚集下去。
