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专注改善性需求,二套房及多孩家庭成多地调控重点

2022-05-30 09:37:34大公房产 作者:江舟舟
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  编者按:
 
  作为我国的支柱产业,房地产一直是稳经济大盘的重要压舱石。
 
  在楼市上涨的通道中,由于房地产业规模大、产业链条长,其可以拉动诸如钢铁、建材、化工、家电、装修等上下游产业的相应投资,以此带动整体GDP增长。
 
  但在楼市下行的周期中,房地产业的萎靡也会将风险向上下游传导,并在推动城市建设和提高居民生活水平等方面产生重大影响,进而制约整体国民经济增长。
 
  m88统计局数据显示,今年前四个月,全国房地产开发投资为39154亿元,同比下降2.7%;其中住宅投资29527亿元,下降2.1%。从历史数据来看,这是房地产开发投资少有的增速为负的情况。
 
  与开发投资增速同步下降的还有房屋销售表现。今年前四个月,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%,其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%,其中住宅销售额下降32.2%。
 
  正所谓稳楼市就是稳经济,在此背景下,监管层和地方m88正在合力打出稳楼市“组合拳”。
 
  近几个月,包括人民银行、银保监会、住建部、财政部等中央部门都在不断释放政策信号,给市场注入信心。与此同时,全国各大城市也从当地实际出发,不断从需求端优化楼市政策,稳定购房者情绪。
 
  据大公房产不完全统计,2022年以来,已有多达134个城市发布了超过220个稳楼市政策,其中包括郑州、青岛、广州、哈尔滨、苏州、银川、兰州等热门城市。
 
  具体来看,这些政策的出台都有哪些明显的特征,以及会给下半年的市场带来什么改变?大公房产近距离观察。
 
  超80城优化住房公积金政策
 
  从今年上半年出台的政策内容来看,在住房公积金方面做出调整,似乎是各地优化楼市政策的一大着力点。
 
  比如2022年开年第一天,济南便宣布对异地住房公积金贷款取消户籍限制;1月14日,广西北海对购买二套住房或申请第二次住房公积金贷款的缴存职工家庭,最低首付比例从60%下调至40%;2月21日,南宁称职工个人及家庭购买首套及首次申请住房公积金贷款,首套房公积金贷款的最高额度由60万元调至70万元。
 
  据大公房产不完全统计,光是2022年一季度,就有多达31个城市出台住房公积金相关政策,比如山西晋中、广东东莞、四川达州、安徽宣城、贵州贵阳等地。
 
  4月18日,央行明确指出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”,随后出台公积金相关政策的城市明显扩围。到了5月份,至少有30个城市集中调整住房公积金政策,其中又以沈阳、东莞、浙江舟山、广西南宁等城市为代表。
 
  具体看这些集中出台的公积金政策,基本体现在以下两个方面:
 
  一是下调公积金贷款首付比例。比如太原、安阳、遵义等地,将居民首套自住房公积金贷款首付比例降至20%;沈阳、福州、淄博等地,将二套房公积金贷款最低首付比例由50%降至40%;泰安、张家界、温州等地,将首套房公积金贷款最低首付比例从30%下调至20%,并将购买二套房的公积金贷款最低首付比例从40%下调至30%。
 
  二是提高公积金贷款额度。比如天津将个人首套自住房公积金贷款最高限额由60万元提高至80万元;昆明将缴存公积金的双职工家庭贷款最高额度调整为80万元,并将一方正常缴存的贷款最高额度升为50万元;兰州将已婚缴存职工的个人住房贷款最高额度由60万元提高至70万元,而单身缴存职工由50万元提高至60万元。
 
  据大公房产梳理发现,目前在下调公积金贷款首付比例的城市中,河北唐山下调的幅度最大,由原来的不低于60%调整为不低于30%,不过此是针对职工购买第二套自住住房。
 
  而据大公房产不完全统计,截至5月27日,全国至少有60个城市调整了公积金最高贷款额度,且大多数城市都是根据公积金缴存人数明确的最高限额,如江苏南京、山西南昌、广东中山等。
 
  改善性二套房成多地调控重点
 
  从上述出台公积金相关政策的城市来看,可以发现,大部分地区都属于二、三线城市,且多数出台政策都是针对二套房。
 
  合硕机构首席分析师郭毅表示,目前各地在调整公积金政策上还是从中央政治局和国常会提到的支持刚性和改善性购房需求的主基调出发的,然后部分城市针对二套进行了一个定向调整。
 
  郭毅称:“过去的住房公积金政策其实对于二套的要求还是比较严格的,特别是一些二三线城市,往往公积金政策相对来说更为收紧。但如今中央给出了一个全新的定调,那么各地住房公积金管理中心基于帮助居民改善家庭居住需求的目的,也能够在适当放宽公积金政策上得到更多的支持。”
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进也对大公房产表示:“过去强调刚需,现在其实各地都希望能够借助住房公积金的保障调节作用,来解决购房者的一个改善性的住房需求。”
 
  据了解,目前在提高公积金贷款额度的城市中,辽宁鞍山、江苏南京以及浙江温州,对夫妻双方及以上缴存公积金的申请购房贷款额度设置最高,均为100万元。但鞍山适用购买商品房,南京适用首次使用住房公积金贷款购买二套住房,温州则适用购买家庭首套住房。
 
  同时,夫妻一方或单身缴存公积金申请贷款购买首套住房的城市,贷款额度最高的为天津,达到80万元。不过河北唐山的单身缴存职工,购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住住宅,贷款额度上浮20%,最高可贷96万元。
 
  郭毅表示:“事实上,目前一些二线城市的房价水平已经进入到一个高位盘整的阶段,所以如果住房公积金贷款额度上限较低,就会造成部分购房家庭选择公积金贷款的概率减少,特别是购买二套房,本身可贷的金额就比较少,一旦住房公积金不能够满足购房家庭的购房需求的话,就会导致公积金贷款变成了一个相对来说偏边缘化的产品。”
 
  中房研协指出,公积金贷款额度的增加可以降低购房成本,短期内可以有效刺激刚性需求及改善性需求入市,不过在部分热门地区,与高房价相比,提高公积金贷款额度起到的效果仍较为有限。
 
  值得注意的是,除了上述根据缴存人数来划分贷款额度的家庭,广西南宁、浙江舟山等城市则以房屋套数来规定贷款额度。
 
  还有的城市在下调首付比例和提高贷款额度的基础上,增加了等额本金还款方式,并且取消首套与第二套自住房公积金贷款须间隔12个月及以上的间隔期,比如四川自贡和贵州黔东南州。
 
  “总体来说,这些城市一方面希望能够借助公积金贷款的调整,对于激活楼市和刚性和改善需求提供一定的助力;另一方面,也是能够让自身市场运转得更加健康。”郭毅称。
 
  支持多孩家庭购房成调整新趋势
 
  事实上,在刺激改善型住房需求方面,除了减轻购房家庭的公积金贷款压力,还有直接面向多孩家庭的调控政策。
 
  4月25日,江苏无锡卫健委发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》,表明生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭,可以在限购区域新增购买一套商品住房,同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。
 
  据悉,此这是全国首个由地方卫健委牵头发出的放松限购的内容,充分体现了各地对于“多生育、多买房”态度的支持。
 
  4月30日,辽宁沈阳也宣布对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的,可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房,另外贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
 
  5月17日,浙江杭州也明确,符合条件的三孩家庭可在杭州限购范围内限购的住房套数增加1套,并且在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,可参照“无房家庭”优先摇号。
 
  据大公房产不完全统计,截至5月27日,已有包括武汉、东莞、南京等在内的20多个城市出台针对多孩家庭的购房政策,大部分都是在限购区域予以名额放松。
 
  当然,也有城市直接发放购房补贴。比如四川泸州,该市表明按m88生育政策已生育二孩、三孩的家庭,在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的,可按购房款总额的2%给予一次性购房补助。
 
  还有城市针对多孩家庭的贷款额度,在最高贷款限额基础上再次上浮。比如云南楚雄,明确提高住房公积金贷款额度,其中高层次人才、二孩和三孩家庭可分别再上浮50%、10%和20%。
 
  更有城市面向多孩家庭放开限售。比如江苏苏州,新房限售由3年调整为2年,则不再有转让年限要求。对于因家庭出生人口增加(二孩三孩的到来)确实需要更换住房的,现有房屋可即时出售,不受限售条件的制约。
 
  对于这种趋势,郭毅对大公房产表示,其实生育政策和楼市限购政策挂钩会是个双向促进的作用,因为其实多孩家庭本身就有包括职业升级、面积升级以及品质改善方面的需求,并且还附加一些对交通、教育等资源需求的一个升级,所以针对这类家庭去定向的放宽楼市限购、限贷等一系列政策,也能够带动这部分原本在规划当中的家庭来尽快的实施购房计划,所以无论是对于人口政策还是对于带动楼市消费,都能起到一个共赢和双向刺激的效果。
 
  根据贝壳研究院发布的《2021居住客群消费趋势年报》,目前,两居室仍然是主流交易户型,但从趋势看,三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势。
 
  数据显示,2021年,全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%,同比增加了0.5个百分点,相较于2017年增加了3.67个百分点。其中,2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52%,比一线城市高出15.12个百分点,这也意味着改善型住房需求持续释放,消费者正在向追求空间更加宽敞而购买住房。
 
  不过郭毅也指出,这个政策可能只是会对一些本来就有生育计划的家庭起到双向促进效果,如果压根儿没有生育计划,那这个政策其实也是无效的。
 
  她表示:“因为这个政策是让那些家庭把自己原本的计划提前实施,并不是说让他们原本没有这个计划却为了这个政策而促使自己多了生育多孩的计划,所以我觉得其力度和效果都还是相对有限的。”
责任编辑:李琪
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