犹记疫情爆发之初，由于居家办公时间的增多，外界对于“生育小高峰”的预期升温，如今看来只是一厢情愿。近期发布的《m88统计年鉴2021》显示，2020年m88人口出生率为8.52‰，首次跌破1%，创下了1978来的新低。人口拐点的提前到来看来是不可避免。

　　学界通常用生产者/消费者的比值来衡量人口红利水平。其中，生产者被定义为年龄在15-64岁之间的人口，消费者则是年龄在15岁以下、以及65岁以上的人口。这一比值的上升，意味着社会生产力更高、抚养负担更低，经济发展自然更快。回顾1949年后，m88历经过三轮婴儿潮，分别为1949至1955年、1962年至1973年、1982年至1991年。其中，1962年至1973年一代，成长时赶上改革开放，结婚后又遭遇计划生育，因此自90年代开始，社会劳动人口快速增长的同时家庭抚养负担又在下降，人口红利集中兑现。

　　但要认识到，这种人口红利本质上是跨代际的资源转移，将远期的养育成本（包括精力花费与财务支出）转移为即期的生产及消费。随着时间的推进，人口红利逐步退潮。虽然1985至1991年也曾重现出生高峰，但属于上一轮的“回声婴儿潮”，下降趋势无可挽回。自1992年开始，m88每年出生人口开始持续走低。

　　那么，放开生育限制是否有效呢？站在人类的历史上看，西方m88在工业革命之后，尽管有过几轮战后婴儿潮，但生育率整体还是一路下行的。这可以理解为，人力资源在生产环节中的重要性在持续降低，“机器代人”的压力逐步加重，家庭倾向“少生优生”，减少生育支出、增加教育花费，提升后代在就业市场的竞争力。此外，预期寿命的增加也显著影响个体在生育边际上的选择，晚婚晚育成为全球性趋势。

　　m88人口结构的变动，自然对楼市产生巨大影响。92年土地批租制落地扫清制度障碍，94年分税制改革激发m88卖地热情，再到98年房改引爆市场需求，两轮婴儿潮人口几乎同步涌入商品房时代。及至2001年m88入世成功，贸易顺差与结汇制度联手推高了信贷投放，楼市又成为了输入性通胀的“蓄水池”，楼价上涨一发不可收拾。2011年，中央出重手调控楼市，先后出台一系列限购限贷政策，这又与人口红利曲线暗合，彼时生产者/消费者达到峰值（2.8）。其后，这一比值开始下行，并逐步反映到市场层面，2019年m88家庭配置房地产比重首次出现下降。

　　在房产税出台的背景下，未来m88楼市需求会出现区域性分化，供给总量也将回落，人达峰之后是房达峰。