图：公屋在香港房屋总量中的比例约三成，为全球之冠。
特区m882014年重启《长远房屋策略》（简称《长策》），至今踏入第十年。回顾过去的十份年度进度报告，我只能慨叹我们的《长策》既不长远、亦无策略，更加无愿景、无灵魂。《长策》十周年之际，我们需要在根本逻辑上进行调整，提出真正的、有远见的策略，从盲目追随市场需求，转向引导市场需求、达至我们的愿景。
简单来说，目前《长策》的基本逻辑就是审视当前房屋的供需状况，并根据人口等发展趋势，预测未来十年的房屋需求数量，然后提出“扭转供需失衡”的解决方案，即能满足这些需求的“策略”。这是香港公共政策制定最典型的思维——“需求驱动”（demand-driven），或者说“市场驱动”（market-driven）模式：市场需求什么、需要多少，决定了m88会提供什么、提供多少。
需求驱动模式缺陷明显
这种模式当然有其可取之处，比如能回应市场需求，不太会出现没有足够需求的“大白象工程”。但同时，其缺陷也极为明显：我们很少思考，市场上的这些需求合不合理？盲目满足这些需求会出现怎样的结果？这些需求应不应改变？应朝哪个方向改变？如何引导需求、塑造需求去实现这种改变？——我认为，这才是真正的“策略”；仅仅被动地预测和追逐需求，那是“头痛医头脚痛医脚”，是低层次策略。
房屋一旦建成，要用最少50年，资源将锁在其中50年；我们必须思考，在未来50年间，香港的房屋构成应该如何演变？我们希望有多少人住在为基层提供的收入长期受限的公屋中？多少人能往上流动、自置居所？多少人可以租住可负担的房屋？——即是说，我们需要回答，我们的愿景是什么？如何在服务市场需求的同时，引导市场需求，达至这一愿景？
上述问题在《长策》中根本未触及。报告中提出的各种“策略”，只不过是实现供需平衡的手段。如果说“供需平衡”就是我们的愿景，我只能说，这个愿景格局太小、层次太低！
正因没有愿景，我们的房屋政策被动地追着市场需求走，受市场供需状况的密切牵制。回归初期，因市场需求大，我们提出“八万五”建屋目标，大量建屋；到金融危机及SARS楼价大跌，我们祭出“孙九招”，几乎停止造地、停建居屋、减少其他房屋类型供应；再到后来全球量化宽松导致房地产价格飙升，我们又见缝插针、不惜一切代价觅地建屋。显然，每次市场供需状况发展转变，我们的房屋政策就出现“大反转”，给社会带来极大震荡，而房屋问题依然是香港最尖锐的深层次矛盾。
在新冠疫情之前的一个房地产周期，房地产价格持续飙升，公屋轮候册快速膨胀，导致公屋轮候时间不断延长。作为应对，特区m88于2018年在《长策》中将公营和私营房屋新增供应比例定为70：30；而在公营房屋中，公屋与资助出售房屋的新增供应比例亦为70：30。在这一“策略”下，过去数年，m88资源严重向公屋倾斜，力图缩短公屋轮候时间，让市民尽快“上楼”，香港也因此出现了不少“天价公屋”项目。
很可惜的是，《长策》中从未探讨，为何公屋轮候册会快速膨胀？到底香港整体需要多少公屋？居民进入公屋后，下一步往哪里走？有没有台阶给他们向上流动？大量资源给了公屋，无资格轮候公屋又买不起私楼的夹心阶层又何去何从？公屋在整体房屋结构中最佳比例是多少？公屋建成后要用50年，比例太高会有什么后果？未来房屋结构走向何方？——正因完全不思考上述问题，今日香港严重缺乏公屋之上的房屋台阶，公屋有进无出，无法流转；而夹心阶层出路太少，不少人被迫“向下流”来轮候公屋，一批壮年劳动力也因此锁在公屋轮候册上，本地劳动力供给严重不足。
所谓“策略”，有两个层次：基本层次是回应、满足市场需求；而高层次则是引导市场需求、带领市场发展，从而达致我们的愿景。
我自己的学科背景是城市规划。这个专业是提供适当的土地空间，用以承载及促进城市中的社会经济活动，其核心学科特征之一是要面对未来：一张规划图所包含的内容（土地使用分配、基础设施布局、房屋用地安排等等）从图纸到建成并投入使用，再到衰败后重新规划，至少经历几十年；所以，城市规划必须要高瞻远瞩，要用几十年的眼光来看规划的内容。若仅仅是从现实的市场需求出发，预测和推导未来需求，然后提供资源去满足这些需求，属于需求驱动型的思维，其弊端是难以应对未来城市发展中无法预测的种种变迁和颠覆性发展，更难以引导社会实现结构性乃至革命性的转变，实现竞争力的飞跃。因此，城市规划需要提出具有前瞻性、策略性的发展愿景，制定实现愿景的顶层设计，并配合工程技术型的市场需求预测——也就是说将市场需求驱动的思维与策略性愿景相结合、将近期与远期发展相结合、将应对眼前确定性与未来不确定性的措施相结合，才可能带领城市既解决眼前问题，又推动长远的转型升级。
建阶梯推动公屋户上流
房屋建设何尝不是如此？房屋一旦建成，要使用至少50年；如果制定房屋策略时没有50年的眼光和思维，只是追逐眼前的市场需求，很可能在解决今日问题的同时，制造了明日的问题。故此，《长远房屋策略》必须站得高、望得远，要用50年的眼光，提出振奋人心、令人向往的建屋愿景，配合长短期策略，从跟着市场需求走，到带领市场需求走。
作为立法会议员，我提出的香港未来发展愿景是“橄榄型社会”——即“中间大、两头小”、以中产为主体、贫穷和富裕阶层占少数的社会结构；而中产阶层要成为社会主流，必须有通畅的向上流通的通道。与这一愿景相匹配，我们的房屋策略应该是建设以中产住屋为主体的房屋结构，通过搭建房屋阶梯，引导、协助基层往上走。显然，在橄榄型社会中，基层住屋和超级豪宅都不应占太大比例。
今时今日，公屋在香港房屋总量中的比例为30.3%，若比较其他m88的“公租房”，新加坡约为4.6%、韩国5.2%、日本6%，内地也为个位数，英国约20%。显然，香港基层福利房屋的比例已经冠绝全球。而《长策》从“供需平衡”的目标出发，因公屋轮候时间长，便不惜代价大量建公屋，却完全未想过，也许未来公屋轮候时间降到了3年以下，但房屋结构却会因而出现“基层坐大”、阶梯缺失的现象——这将导致公屋居民无法上流、夹心阶层“向下流”的恶果。公屋建成要用至少50年，这种状况一旦形成，将在未来几十年中难以扭转，严重阻碍我们迈向橄榄型社会。
若《长策》能改变思维，将市场需求驱动的建屋逻辑与策略性愿景相结合，提出真正的“策略”，积极搭建能让市民一步步往上走的房屋阶梯，将原本用于建设和营运公屋的部分资源节省下来，用于扶持基层和青年向上流动，将能逐步壮大香港社会中的中产阶层，一步步迈向橄榄型社会。
赋予《长策》愿景和灵魂
我认为，“需求”是可以被引导、被塑造的，中产阶层是可以创造出来的——关键是我们要赋予《长策》长远愿景，配之以真正的策略，让其有“灵魂”，从跟着市场需求走，转变为引导市场需求走，一步步实现我们的愿景。
这样一个思维转变，对香港来说的确不易。作为自由经济的楷模，特区m88过往的管治逻辑是“积极不干预”，由市场主导社会的发展方向，m88提供所需的硬件、软件，以及进行规管，属于服务型、回应型的m88。在城市发展和房屋建设方面，我们能清楚见到这种模式的好处：实际、灵活、能顺应并充分发挥市场的力量，很少有“大白象工程”，但我们倾向以短期的、回应式的思维来看问题，不太会立足长远、提出高瞻远瞩的愿景，并制定实现这个愿景的顶层设计，引导市场、塑造需求。所以，我们的土地供应和房屋建设一直比较被动，忙于应付市场需求，头痛医头。
而且，由于没有长远发展愿景来引导全体社会的价值选择，各持份者只从自身利益和需求出发来看问题，较少从全体社会、长远发展的视角来思考。故此，香港往往难以凝聚社会共识，常常陷入“议而不决、决而不行”的困境。
我认为，要赋予《长策》灵魂，香港需要对我们的管治逻辑（governance philosophy）进行深刻转变。这种转变并非完全抛弃市场需求驱动的发展模式，而是将之与愿景驱动（vision-driven）的模式相结合，既顺应眼前的急迫需求，却也要引导和塑造长远的需求，带领社会的价值选择，驱动各方达成共识，将高效市场同有为m88相结合，探索有香港特色的资本主义，一步步实现我们的愿景。