图：2024年m88商品房销售面积预计继续缩量，总体可保持10亿平方米左右，同比降幅或收窄至5%。
2023年m88商品房销售面积约为2012年的水平，开发投资完成额约为2017年的水平，全年新开工、竣工面积分别回到接近2007年、2012年的规模。2024年，房地产行业有望迎来深度调整之后的缓慢复苏，修复节奏的关键需看两大要件，预计商品房销售增速可能呈“L形”复苏，开发投资增速有望在下半年完成筑底。
房地产行业本轮下行持续时间较长，投资与销售的恢复不能一蹴而就，市场信心重塑需时。2024年，房地产行业处于磨底阶段，能否保持修复节奏走出谷底，要看两大要件：
一看供需政策。本轮行业周期下，房地产调控政策呈现出“小步慢跑”的特征，在2021年四季度、2022年四季度、2023年三季度等三个节点逐步松绑。2023年，各地共出台房地产政策600余次，年末力度有所加码，四个一线城市陆续下调房贷首付比例。要扭转预期、提振信心，仍需政策持续呵护、快速到位，今年房地产政策有望进入新一轮宽松期。
由于前期低能级城市限制性措施已基本松绑或解除，就空间和效果而言主要看一、二线城市政策放松情况。具体举措空间可能包括：限购政策方面，全面放开二线城市限购，放松一线城市非核心区限购，或按区优化限购措施。限贷政策方面，从支持刚需扩展到支持改善购房需求，全面降低一、二线城市首套、二套房贷款首付比例，持续下调增量及存量房贷利率。限价政策方面，在更多城市放松或取消“一个上限”和“一个下限”：取消招拍挂地价的“上限”，允许优质产品回归市场化定价，提升住宅功能质量；取消商品房售价的“下限”，允许房企以价换量变现待售库存，促进资产负债表优化。
除此以外，财税政策方面可能减免房屋交易个税和增值税，低能级城市可能发放购房补贴，并向多孩家庭、引进人才等倾斜。融资支持方面将继续发挥“三支箭”作用，股债贷相结合扩大对房企、尤其是民营房企合理融资需求的金融供给。相关基础制度方面有可能逐步完善，如探索改革预售及土拍等供给制度等。
三大工程助需求修复
二看“三大工程”。中央金融工作会议和中央经济工作会议强调加快保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”建设，房地产发展新模式的抓手开始逐渐明晰。2023年12月重启的PSL（抵押补充贷款）或将用于“三大工程”建设，目前首批资金已经到位，预计后续投放规模还会增加。2024年“三大工程”项目加速落地，与房地产行业密切相关的城中村改造和保障房建设发力，将直接创造出增量投资，对冲房地产开发投资的下滑；同时，城中村改造中拆除新建类项目的货币化安置还能间接对应购房需求，促进市场成交修复。
城中村改造方面，相比棚户区改造，城中村改造更集中于超大城市，能再次开发利用核心土地资源，对应拆建投资和安置销售的单价更高。
保障房建设方面，现行保障住房供给体系将以公租房、保租房、共有产权房为主体，实施路线逐渐明确，需持续关注各地目标制定和任务完成情况。其中，保租房计划在“十四五”期间建设筹集约900万套、完成投资约3万亿元（人民币，下同）。按照2021-2022年已筹建359万套、2023年若完成计划筹建的204万套，则2024-2025年还需筹建约340万套、对应约1.1万亿元投资。
商品房销售短期承压
2023年全国商品房销售面积略高于11亿平方米，相比2021年接近18亿平方米的高点下降了近四成。对于2024年商品房销售走势，主要考虑三方面因素：
一是考虑供给端新增推盘的约束。开发企业拿地和销售之间具有互为制约的循环关系。2022年3月以后，房企土地购置面积大幅且持续的收缩，导致新推货量减少，同时存量供给中低质量沉淀较多，从源头约束了销售的复苏。而销售回款不畅，也会进一步制约房企拿地能力。
二是考虑需求端居民购房的能力与意愿。2023年调查失业率上升、可支配收入增长放缓，削弱了居民进行大宗支出的购买力；而房价持续下跌、房企频繁出险加重了市场观望情绪，居民购房及加杠杆的意愿减弱，房地产的投资属性也有所淡化。去年一线城市政策红利再度释放，有利于购房需求启动，起到示范带动作用。
三是考虑二手房的分流效应。出于对开发商暴雷隐患的担忧，二手房交付确定性好于新房，显示出较好的成交弹性。以北京、广州、深圳三个一线城市成交总量为例，2023年二手房成交面积2838万平方米，同比上年增长20%，占当期新房成交面积的比例从88%提升到104%。
因此总体来看，商品房销售短期承压，需要政策持续呵护。在前述新一轮供需政策宽松下，一、二线城市居民购房信心提升，进而产生“涓滴效应”，带动其他城市预期转好与信心稳定。但考虑到供给端的约束和二手房的分流，商品房销售增速回调幅度可能不会太大。笔者预计，2024年商品房销售面积继续缩量，总体仍可保持10亿平方米左右水平，同比降幅或收窄至5%，增速总体呈现“L形”复苏态势。
投资增速下半年筑底
可以从三个不同的角度来分析房地产投资走势。
首先，从融资能力的角度，作为房地产投资扩张能力的直接约束，开发企业资金链状况仍然较为紧张。尽管“三道红线”、“两个占比”已不再作为硬性限制，但房企负债水平多数下降，主要原因在于行业信用风险整体上升，债务违约已从民营房企蔓延至混合所有制企业。今年上半年是房企债务到期压力较为集中的阶段，站在资金链改善的角度，房地产投资增速企稳更可能出现在下半年。
其次，从构成房地产开发投资的两大主要组成部分，即土地投资和建安投资的角度分别来看：
占比约三成的土地投资，即分期进入房地产投资的土地购置费，与前一年土地出让规模有关。2023年，100个大中城市口径下土地成交面积和土地成交价款同比降幅依然较大，分别为下降19%和下降18%，其中下半年降幅大于上半年，显示出房企拿地意愿还有所下降。这意味着，土地市场的拐点可能出现在房地产市场的拐点之后，即销售数据改善后，拿地补库意愿才会提升。
占比约六成的建安投资，与当年施工面积相关。分析2024年房屋施工走向，有两个积极因素：首先是“三大工程”建设，尤其是城中村改造和保障房建设发力对施工有正向带动作用；其次是为增厚现金流，竣工周期有拉长的趋势，施工面积相应保持较高水平。同时有两个拖累因素：其一是拿地收缩的影响向新开工、施工、竣工规模传导；其二是由于剩余停工项目的盘活难度提升，2024年“保交楼”推动的项目施工力度可能减弱。
综合来看，施工面积降幅有望收窄。考虑到“三大工程”项目从立项到建设的时间，更可能在下半年体现到对施工投资的拉动上，叠加2023年上半年开施工面积的基数较高，预计下半年施工增速企稳的可能性更大。
第三，从发达m88的经验角度，对比日本、韩国及美国楼市历史上最大下行幅度的一次周期走势，m88房地产行业本轮调整深度已经不小。比如，2023年新开工面积、100个大中城市口径土地成交面积分别相当于2019年高点的42%、70%。当前行业虽仍处于调整筑底的过程中，大幅回撤的可能性较低。
综合上述三个角度的分析，预计2024年房地产投资增速有望在下半年完成筑底，全年同比降幅收窄至5%左右。
（唐建伟为交通银行金融研究中心首席研究员，夏丹为资深研究员，本文仅代表作者个人观点，不代表任职单位意见。）