图：美国住宅销售整体回落

　　在本轮加息后期，尽管美国房地产成交量大幅萎缩，但是楼价表现平稳，甚至环比小幅提升。一方面，美国楼价不降反升，标普公司Case-Shiller楼价指数自2023年2月起环比持续扩大，即便抵押贷款利率升至高位，也没有对楼价产生显著影响；另方面，美国NAHB房屋市场指数虽然依旧低于50警戒线，但也出现了反转的迹象。

　　再融资贷款是指已经贷款的借款人通过再次向金融机构申请贷款来获取资金，资金用途主要包括降低房贷利率、调整贷款期限等。在2020至2021年间，美国再融资贷款占总贷款的比重长期位于65%附近，甚至一度超75%，这意味着市场中有相当一部分人群在这两年间锁定了低利率贷款。显而易见的是，在大幅攀升的利率环境中，这部分人通常不会放弃已有的低利率，转而以更高的重置成本重新购买房屋，很大程度上降低了二手楼的出售意愿，进而在供给端形成了较大压力。

　　与此同时，租金价格持续上行进一步压降二手楼出售意愿，供需持续失衡成为楼价不降反升的核心逻辑。美国CPI通胀分项增速在2023年3月见顶后稳步下行，但这只代表租金增长趋势相对放缓，何时见顶乃至回落仍不可知。与此同时，租金上涨意味着房屋持有人可以获得更高的租金回报，从而抵销利率上升导致的利息支出增长，尤其是在已经锁定较低贷款利率的情况下，将会有更少的房屋流向市场，这最终会推高楼价。

　　虽然新盘开发建设同样受到高利率影响，但是新盘交易在本轮加息周期中表现格外平稳。按房屋类型看，新盘并不是美国楼市最主要交易类型，长期来看占比只有10%左右。今年以来，新盘与二手楼交易表现截然不同，尤其是在2023年的利率高位期间，新盘供需两端均颇具韧性，全年增速呈现前低后高态势，整体销量较2022年甚至略有提升，占总交易比重一度攀升至15%。

　　就新盘而言，一方面，二手楼市场溢出需求扩散到新盘市场，在需求端形成有效拉动。美国住宅市场当前仍处于供不应求阶段。房地产交易服务公司Bright MLS数据显示，截至2023年11月美国房屋供应缺口在300万至600万伙之间，二手楼市场溢出需求扩散到新盘市场，在需求端形成有效拉动。另一方面，稳定供给是新盘市场交易韧性的基础。从2022年开始，新盘竣工整体呈现放量趋势，稳定的供给在二手楼需求溢出的情况下为市场提供更多选择。

　　2023年4月开始，新盘平均售价持续低于二手楼，进一步提高了新盘需求。发展商采取贷款利率优惠、费用减免甚至直接折扣等措施促销，多种渠道下新盘平均售价与二手楼价自2023年4月开始持续倒挂，这提高了新盘市场的吸引力。

　　长期供不应求支撑楼价

　　减息预期下，美国房地产交易出现见底的早期信号。2023年12月房利美购房信心指数在区间震荡超过半年后迎来了首次大幅回升，较2023年11月回升2.9点，至67.2点。

　　长期来看，新组建家庭与新开工房屋缺口持续扩大，美国住房供需失衡日趋严重，供不应求将是楼价的长期稳定器。新组建家庭数量是指居住在同一住房单位内家庭数目的变化，它通常被作为衡量人口与住房需求的指标。2022年美国新组建家庭数量约为170万户，同年房屋新增供给约为139万伙；若以2012至2022年为周期进行统计，11年间美国新组建家庭数量总计为1525万户，房屋供给增加仅有1194万伙，缺口高达331万伙。如果按照新组建家庭倾向于购买1个单位进行推算，11年间1个单位累计供应为850万户，缺口上限将达到675万户。

　　整体而言，利率已经实际回落的情况下，房地产交易量进一步下行的空间有限，但是利率中枢的上移意味着积压需求并不会集中放量，交易量显著改善仍需等待。长期来看，美国房屋供需失衡由来已久，巨大的房屋缺口短期之内并不能填补，这也将成为美国房地产价格稳定的重要保障。

　　值得一提的是，从历史角度看，美国新盘开工数量与住宅投资规模具有较强的相关性。目前不论是新盘开工数量，抑或相对领先指标新盘许可环比增速都已经出现较为明显的上行动力，这指向了短期住宅投资不会出现过大波动，进而将会对整体经济平稳运行起到一定支撑。