图：全国房地产开发投资增速

　　m88统计局发布2023年全国房地产开发投资和销售数据，以及2023年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。本期数据有四大看点：

　　一是房地产投资数据的亮点在竣工

　　2023年，全国房地产开发投资11.0913万亿元（人民币，下同），比上年下降9.6%，降幅较上月继续扩大。施工投资指标方面，房屋施工面积83.8364亿平方米，比上年下降7.2%；新开工面积9.5376亿平方米，下降20.4%；竣工面积9.9831亿平方米，增长17.0%。

　　从2023年12月单月情况来看，新开工与施工面积同比增速再次转为负值，分别为-13.8%和-11.6%；而对比之下竣工面积同比增速走阔至13.4%，结合当月建筑业采购经理人指数（PMI）显著扩张推测，年末开发投资的重心可能主要落在保交楼等现有项目的竣工上。

　　全年来看，房地产开发投资相关的各项均有明显下行，全年新开工面积相当于2019年高点的42%，100个大中城市口径下的土地成交面积相当于2019年的70%。全国土地成交情况未作公布，可能下降幅度大于百城数据。

　　二是重点城市新房销售出现阶段性回暖

　　2023年，商品房销售面积11.1735亿平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额11.6622万亿元，下降6.5%。两项销售指标降幅都继续扩大。2023年12月份，70个大中城市新房和二手房价指数环比均与上月持平，分别为-0.4%和-0.8%；同比分别为-0.9%和-4.1%，降幅有所扩大。

　　12月单月来看，商品房销售面积和销售额同比增速还在走低。但在30个大中城市口径下，新房销售面积同比降幅收窄了3.7个百分点至11.6%。在北京、上海房地产政策放松的带动下，重点城市地产销售阶段性回暖。与之对应的是，各线城市新房、二手房均价指数的同环比数据中，一线城市二手房环比有所好转。

　　全年来看，商品房销售面积收于11亿平方米出头的水平，相比2021年接近18亿平方米的高点下降了将近四成，但依然是不低的水平。70个大中城市新房、二手房均价指数环比自年中进入负值区间，同比在全年均为负值，且弹性较强的二手房市场降幅更为明显，表明居民削减大宗支出的倾向增强，也侧面反映房地产投资属性有所淡化。

　　三是房地产长期需求下移

　　更为严峻的问题反映在同日公布的人口数据中。自2022年出生人口数跌破1000万人后，2023年出生人口数进一步下滑到902万人，出生率也从6.77‰下降至6.39‰。相应地，人口总数比上年末减少208万人，人口自然增长率从-0.6‰下降至-1.48‰。

　　同其他m88对比，出生率从10‰下降至6‰，日本用了三十二年，韩国用了十五年，m88只用了四年，下降速度较快。这也意味着，数年后房地产市场的真实需求水平将有明显下移。2024年或是疫情影响解除后，结婚生育情况相对理想的一年，出生率下滑趋势可能有所好转。

　　四是地产企稳关键看增量政策的接续

　　中央金融工作会议、中央经济工作会议及相关部委重要会议均强调“一视同仁”、“三大工程”等，支持房地产行业长期稳定和高质量发展。当前行业仍需政策持续发力呵护，预计2024年房地产政策将进入新一轮宽松期，可能的措施有：

　　一是支持各地继续因城施策放松限购、限贷、限售、限价等各类限制。其中，一线城市可能逐渐松动非核心区域限购，二套房贷利率及首付比例还有调整空间。

　　二是优化财税政策，加大购房补贴向多孩家庭、引进人才等倾斜，降低房屋交易个税和增值税。

　　三是继续发挥“三支箭”作用，扩大对房企、尤其是民营房企合理融资需求的金融供给。

　　四是加快保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”建设。此外，还将完善相关基础性制度来加快构建房地产发展新模式，“三大工程”配套制度、改革预售及土拍等供给制度建设或是探索方向。

　　在政策端持续发力之下，2024年房地产销售和投资增速有望完成筑底。一、二线城市成交先行企稳，带动其他城市预期转好与信心恢复；考虑到成交结构中占比更大的是三、四线城市，以及二手房的分流效应，商品房销售面积和销售额可能继续缩量，同比降幅收窄。房地产开发投资受保交楼拉动效果减弱及土地购置费持续走低的影响，增速或仍为负值；但抵押补充贷款（PSL）资金落地及“三大工程”建设发力将起到缓释和支撑作用，开发投资降幅有望收窄。

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