今年是笔者连续第十七年撰写楼市忠告，本文係2024年楼市忠告的下篇：

　　6.楼价跌绝不等于解决了楼市问题

　　楼价跌肯定只会增加经济的问题。成交减少，并没有增加到拥有物业的人数，所谓楼价下跌只是走了一趟浑水。楼价跌得太多，发展商无利可图，供应链就会停顿。短线来说，对特区m88财政收入不利；长远来说，供应断层亦会令价格长远更容易急升。另一方面，楼价下跌的同时建筑成本上涨却没有停过，于是地价占建筑成本的比重已经愈来愈少。楼价低迷，发展商继续要面对比以前更高的息口，于是入市审慎、无人起楼。这怎会是一个正在改善的楼市？

　　7.楼市应包容长线投资

　　健康的楼市必然是有畅旺的成交，成交可以创造机会。合适数量的成交亦可以牵制楼价过高及保护楼价稳定；而病态的楼市也必然是成交过旺或者成交不足。所以，房屋政策的责任是让成交量和转流率回到适当水平，市场的自我调节机制才产生到正面作用，而不是现在的跌价或者成交稀少。例如：楼市辣招应包容长线投资而只针对短炒。买楼收租是长远投资，而且亦可以增加租楼住房的供应，尤其在香港住宅租金连升十个月，而未来人口会有所增加的背景之下，为何仍要用辣招规限买楼收租呢？

　　8.租金走势是市场风向标

　　收租是房地产的最可靠价值，住宅租金并不会因为楼价过高或过低而盲目追随。现时楼价下跌，租金仍然继续上升，这正正是一个重要启示。笔者认为住宅租金在2024年会继续上升，而租金回报率也日益吸引。

　　9.市场走势已不是由市场因素决定

　　当下是一场世纪金融大战，但大多数人都不知道这场仗是如何去打的，但肯定的是：不同的市场因素都成为了战场上的武器，包括息口、汇价、资金流、通胀、物价、好淡仓，甚至资讯、价值观和言论。投资者应量力而为、根据自己的情况去独立思考，市场资讯充满虚假不应该盲目追随附和。

　　10.香港应重振奋斗精神

　　笔者必须勇敢指出，香港新一代缺乏竞争力。虽然天分和养分也充足，但社会失去奋斗精神。西方价值观念的平衡生活、“hea文化”，在没有奋斗下埋怨社会不公平，这正是香港停步被其他地方超越的主因。笔者认为，港人追求缩短工作时间的同时，应提倡在工作时间内更有拚搏精神，并提倡前进有为。 （上篇见1月3日A11版）