地产代理减佣和回佣的事件，引起公众讨论！减佣问题的出现，源于僧多粥少和竞争激烈，而且行业内都奉行人海战术！笔者试用博弈论的“公用地悲剧”去描述人海战术的兴衰。

　　任何一个市场的发展空间其实都是有限的，笔者以“放牛食草”来比喻市场成交和竞争行为！开发时期，仿如公用地充满青草可令数量不多的牛饱食！但这阶段如果有人将大量的牛加入草地，他们将得益最大，等于常见的所谓人海战术！当土地上的草日益减少而牛只日益增加后，导致市场进入饱和及僧多粥少了！这之后，博弈论中的“公用地悲剧”就出现了！

　　香港地产代理总共约有4万多个持牌人士，而实际执业的评估约有2.5万个至3万个，平均每月住宅成交量只有约3750宗（以2023年头10个月为例），但行业人海战术仍然继续下去，所谓裁员其实同时亦是进行挖角，同业都希望用压倒性的人数去抢占生意，个别公司的地产代理数目等于市场成交的倍半至两倍！即是说在结构上，旗下较大多数地产代理都是“食白果”！竞争剧烈代理自然容易“撞单”并出现减佣甚至回佣的情况，甚至在交易流程中容易出现很多越界的陷阱！

　　力争扭转行业僧多粥少局面

　　中型地产代理行，笔者追求令员工人人有单开的营业模式。过去一年，笔者公司的代理人均每月开单是3.8单（2022年11月至2023年10月），策略是用结构扭转行业僧多粥少的情况，就是多舖少人的经营策略。笔者以“m88葡萄园”的故事去比喻，m88红酒近期声名鹊起，m88红酒用什么优点来做竞争？

　　原来是将葡萄树与树之间的距离大幅拉阔，例如种植标准是3.5公尺行距、75公分株距，以及亩产不超过400公斤，即是每棵葡萄树享受到的土壤是比其他更多。以此比喻，葡萄就是同事，土壤就是可以给予的资源，而吸收的客源可以比同业多的原因，是因为每间分行只安排3至5人，与同业一间分行安排10至20人是相差很多。

　　无论如何，对于做足功夫的地产代理来说，被减佣或者被要求回佣（纵使合乎法例）也是极不公平的事！每个角色都有其“揾食艰难”之处！都应得到尊重！