图：楼市辣招为市场去除泡沫，放宽按保则释放二手购买力。

　　“龙市理论”是笔者在2017年正式提出来的，因为我认为2009年之后的市场新常态，已经不适用于过去的牛熊市理论了。市场结构由原本的泡沫经济转为低泡沫、多资金、供应不足、负债少，以及高财富效应的新市场结构，于是笔者发表了“龙市理论”，希望比传统概念更清晰地描述出，以内地资金和内地市场秩序为主导的新经济实况。而事实上，2008年之后的楼市辣招先为市场去除泡沫，然后让聚积已久的购买力起动。

　　放宽按保改善换楼链

　　“龙市”的模式将过往“先泡沫、后爆破”，转为“先巩固、后上升”，楼价同样在上升的趋势中，但相对而言健康得多。

　　“龙市”的特征是每个谷底的巩固点都是一浪高于一浪，因此楼价易升难跌，这在2019年前只是一个概念，但经历了近年的修例风波及第五波疫情后，其实已经得到充分印证。

　　我们看到香港股市在近两年从高位下跌约1万点，但楼市在“龙市”结构下仍然守稳2019年前的巩固点，这无疑是成功保护了市民的财富。

　　当下市场的实际环境，虽然社会有悲情的情况，但楼市在悲情之下继续处于稳固。当下我们见到“平行时空”的情况，例如一手楼屡破新高价，二手楼有些板块的楼价还在上升，有些板块楼价则下跌。上述实况是因为m88两轮放宽按揭保险后，释放大量二手的换楼购买力，多人换楼亦等于多人放售细单位，当换楼链带来的细单位放盘量增加，比上车人数更多的时候，楼价就会出现微调。

　　由于新居屋的申请冻结了约25万个购买力，其对市场影响范围很大，因为现在m88的政策是容许每月收入66000元的家庭抽居屋，除了对真正需要者（即家庭月收入介乎2万至4万元）不公平，以及把成功抽居屋的机会稀释外，亦冻结了市场大批购买力，这些购买力会在6月13日抽签之后释放出来。

　　笔者认为，届时的市场氛围纵使悲情未散，购买力也一定会增加，而细单位楼价微调情况会终止，甚至整固回升，这一切我们都可在未来的数据中看到真相。