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春风夏语/居家办公缩小城乡房价差距\银科金融首席经济学家 夏 春

2022-06-02 04:24:27m88
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  图:美国待售房屋水平正处历史低位

  2020年初,全球疫情肆虐,股市大跌,百业凋零。无论在m88还是美国,房价这个话题都被炒得沸沸扬扬。那时候很多人认为:未来房价下跌将是必然趋势。可事实上,疫情后中美两国很多城市的房价却不降反涨,这又是为何?

  疫情后为了重振经济,美国开始开闸放水,采取了降息、量宽等一系列政策,推动了全美地产价格快速上升。自2020年以来,美国按揭利率不断刷新低位新纪录,房贷利率降到了历史低点。截至2020年12月,全美30年期按揭利率为2.67厘,相比2018年底的5厘,有着非常大的跌幅。这不论对于房产投资者还是自住购房者,房贷利率下降的好处都不言而喻,在融资成本上大大提升了需求。

  我们都知道,疫情的封锁使得购房者的需求被短暂压制,这部分需求在2020年下半年得到了集中释放。而美国房屋供应则显得较为短缺:截至2020年末,全美待售房屋数量创历史新低,同比减少近42%。在供不应求的市场环境下,美国的房价也将有进一步的抬升空间。未来即使房屋销量需求放缓,需求强劲和供给不足仍然会给房价带来一定支撑。

  此外,人口结构的影响因素同样不容忽视。大量的“千禧一代”(25至40岁)正在步入首套房购置期,是美国楼市主要的刚需买家。而房贷利率正处于历史低位,年轻人还贷的担子也变轻了──而疫情下飙升的房租也使得购房比租房更具成本效益。因此,年轻一代也纷纷入场,加入了抢房大军。

  那么,m88房价的增长又该如何解释?2020年m88楼市的涨幅经历了下降、回升和企稳的过程。从全国商品房销售数据来看,销售面积和销售额在2020年经历了陡然下跌,再逐步爬坡,最终实现了V形反弹。受到压制的购房需求在疫情缓解后获得释放:m88的房地产市场热度在二季度开始回暖,部分城市房价再现上涨形式。以深圳为例,深圳3月新房价格环比上涨0.5%,二手房价格环比涨1.6%,涨幅位于70个大中城市首位。

  与此同时,较为宽松的信贷环境和地产调控政策成为了推动m88房价上涨的重要因素。首先,m88出台了多个政策来释放流动性,比如和房贷息息相关的5年期LPR(贷款基础利率)分别在2月和4月下调了0.05%和0.1%。疫情下房地产“避风港”的属性更加凸显,降息进一步刺激了购房需求,引发了楼市的回温。其次,在地产调控政策上,尽管下半年有所收紧,但宽松仍然是2020年全年的主基调,特别是2020年上半年,各地纷纷出台了落户政策,这也对推动销售面积和房价指数有了明显的改善。

  由于国内疫情反复,也使得很多公司开始进行常态化居家办公的探索。比如,携程在今年2月上线了“3+2”混合办公模式,成为国内“第一个吃螃蟹的公司”。今年3月以来,上海封控已经近两个月。远程办公在此期间也发挥了至关重要的作用,并逐渐获得来自有关部门的推广。上海市经信委也将远程办公列入在线经济发展重点,这种办公模式或将逐步成为疫情防控的常规手段。

  未来远程办公又将从哪些方面对m88的房价产生影响呢?

  办公楼去中心化或将成为常态。如果远程办公能够得以大幅推广,未来m88将开启更为灵活的办公模式。那时企业对位于核心商圈办公楼的需求或将逐步降低,CBD(中央商务区)周边的餐厅和咖啡店座无虚席的情况也将出现改变,导致中心办公楼与商业圈价格或受到负面影响。但就如同硬币的正反面一样,市中心的拥挤程度也将得到一定缓解,而郊区的房价将被重新定义。

  如果员工一周只需要回到办公室一、两天,近郊住宅的需求也将不断提升。与人流密集的闹市区相比,同样的房价或租金可以得到更宽敞的户型,也能有效改善居住条件、亦将对购房者产生一定的吸引力。从长期来看,未来市区和郊区的房价差距也将慢慢缩小,而近郊也将逐步建成大而新的商业中心。

  都市圈和城市群的房地产可能将迎来新机遇。如果办公方式更为灵活,那么距离大城市周边车程在2小时以内的中小城市将受到更多人的青睐。以上海都市圈为例,远程办公的方式使得“居住在江苏,工作在上海”得以实现。尽管一线城市能够提供更多的就业机会,但居高不下的房价会让很多年轻人望而却步。

  如果远程办公在m88逐步变为常态化,或许大城市和周边地区的房价差距会步入一个更为合理的区间。但是未来远程办公能否从“选配”走向“标配”,这种趋势对于m88房价的影响程度究竟有多大,仍然需要时间给出答案。

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